Les membres du Conseil Syndical sont des copropriétaires bénévoles, élus à la majorité absolue, pour une durée de 3 ans maximum, renouvelable ou pas en fonction du règlement de copropriété. Monsieur Syndic travaille toujours en une parfaite collaboration de confiance avec les membres des Conseils Syndicaux dont la loi étend les pouvoirs depuis plusieurs années.
Consultation
Il est obligatoirement consulté pour les mises en concurrence, contrats et marchés, conformément aux résolutions de l’Assemblée Générale.
Assistance
Il assiste le Syndic pour tout ce qui concerne le choix des prestataires, le suivi des travaux engagés, et plus généralement la vie quotidienne dans la copropriété.
Contrôle
Il contrôle la bonne tenue et l’exactitude de la comptabilité de la copropriété, les conditions des marchés et des contrats, et élabore le budget prévisionnel.
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Le Conseil Syndical : un organe essentiel à la vie de la copropriété
Nous l’avons vu plus haut, le Conseil Syndical a vocation à exercer un rôle très important dans la bonne marche de la copropriété. D’autant que, depuis quelques années, ses pouvoirs sont renforcés par la loi. Un état de fait parfois mal accepté par les Syndics professionnels. Trop souvent, des tensions de situations ou de personnes peuvent ainsi se créer entre le Syndic et le Conseil Syndical.
Chez Monsieur Syndic, nous considérons au contraire qu’une collaboration de confiance très étroite avec le Conseil Syndical est une clé essentielle dans la bonne marche d’une copropriété.
Nous respectons scrupuleusement l’indépendance du Conseil Syndical. Elle est la garante qu’il pourra remplir sa mission dans le plein droit de ses prérogatives et moyens, dans l’intérêt de tous les copropriétaires. Chaque membre peut être ainsi pleinement conscient du cadre de ses prérogatives
Composition du Conseil Syndical
Il est composé de membres bénévoles élus par le syndicat de copropriétaires. L’élection se fait à la majorité absolue pour une durée de 3 ans maximum, renouvelable ou pas en fonction du règlement de la copropriété. Chaque membre est éligible sous les conditions suivantes :
- être copropriétaire ou associé d’une SCI (Société Civile Immobilière)
- être marié ou partenaire de Pacs d’un copropriétaire
- être représentant légal d’un copropriétaire
- être usufruitier,
- être acquéreur à terme (variante de l’achat en viager).
Sont exclus, même s’ils sont propriétaires, le syndic, sa famille et ses collaborateurs.
En cas d’impossibilité de voter, notamment en l’absence de majorité, le Syndic, ou tout copropriétaire, peut saisir le tribunal afin de désigner les membres avec leur accord. Il peut aussi constater de fait l’impossibilité d’en composer un. Les copropriétaites peuvent également voter, à la double majorité, le renoncement à en constituer un.
Le président est élu lors de la première réunion du Conseil. Soit conformément à la règle applicable et définie par le règlement de copropriété, soit, à défaut, à la majorité de ses membres.
Prérogatives du Conseil Syndical
Depuis quelques années, son champ d’action s’étend. Il a un rôle de consultation, d’assistance et de contrôle du syndic.
Il est obligatoirement consulté pour la conclusion des contrats de la copropriété, ainsi que pour la mise en concurrence des contrats et des marchés. Et ce conformément aux résolutions qui doivent être votées lors de l’Assemblée Générale. Son regard s’étend également à la sélection des prestataires intervenant dans la copropriété, au suivi des travaux engagés, etc…
Il contrôle l’activité du Syndic, notamment la tenue des comptes de la copropriété. À ce titre, il peut consulter et obtenir copie de tout document relatif à la gestion et l’administration de la copropriété. Le syndic est tenu de répondre à cette demande de document dans un délai de 1 mois à partir de la sollicitation, sous peine d’application de pénalités.
En théorie, il ne peut pas voir sa responsabilité engagée au regard de l’exercice de ses fonctions. Cependant la responsabilité individuelle d’un des membres peut l’être. Avec les modifications apportée par l’ordonnance du 30.10.2019, il est recommandé et justifié de souscrire une assurance responsabilité civile à titre individuel.
Il est à rappeler et cela est non négligeable qu’il peut se faire assister dans l’exécution de sa mission par un expert, un bureau d’études, un architecte.
L’ordonnance de la Loi Elan n°2019-1101 du 30.10.2019 : une petite révolution !
Elle a amené des évolutions très significatives concernant la gestion des copropriétés et notamment sur le sujet du Conseil Syndical. Petit tour d’horizon…
La qualité de membre du Conseil Syndical est étendue aux ascendants et descendants des copropriétaires.
Création d’un statut propre aux petites copropriétés en ajoutant après l’article 41-7 de la Loi du 10 juillet 1965 un nouveau Chapitre IV ter.Les copropriétés de moins de 5 lots à usage d’habitation, de bureaux ou de commerce ou les copropriétés dont le budget prévisionnel sur trois exercices consécutifs ne dépasse pas 15000 euros ne seront pas dans l’obligation de constituer un conseil syndical.
Les décisions du conseil sont prises à la majorité de ses membres avec voix prépondérante du président en cas de partage.
Le syndicat des copropriétaires devra souscrire une assurance responsabilité civile pour les membres du Conseil Syndical.
Les articles 21-1 à 21-5 viennent renforcer la délégation au conseil syndical sous réserve d’un vote à la majorité de l’article 25 et d’un conseil syndical composé d’au minimum 3 membres. Les membres du Conseil Syndical pourront prendre tout ou partie des décisions relevant de la majorité de l’article 24 de la loi (sauf sur les points concernant l’approbation des comptes, le vote du budget prévisionnel ou le « dépoussiérage du règlement de copropriété. Cette délégation sera encadrée par le vote en Assemblée Générale d’un plafond budgétaire et elle sera limitée à une durée de deux ans.
Si le syndic ne répond pas à une demande de délivrance de documents dans un délai de 1 mois à compter de la formulation de la demande, il pourra être soumis à une pénalité journalière unique sans référence à un quelconque minimum. S’il ne déduit pas de ses honoraires les pénalités applicables en la matière, le président du Conseil Syndical aura le pouvoir de saisir le tribunal judiciaire pour obtenir gain de cause.
Il est à noter que l’entrée en vigueur de l’ordonnance est prévue au 1er juin 2020. Dés sa publication, un projet de loi de ratification devra être déposé dans un délai de 3 mois.
