Le BIM ( « Business Information Modeling » – « Modélisation des Informations des Constructions » ), désigne un ensemble de méthode et de process qui consistent à numériser l’ensemble des informations et des données relatives à une construction (un immeuble d’habitation, par exemple) dès avant sa conception et pendant toute sa durée d’utilisation. L’idée est de créer une sorte de « dossier médical » de l’immeuble où tout, absolument tout est consigné pour faciliter son entretien, conserver son historique, définir les responsabilités, prévoir les interventions, etc.
Précision
Toutes les informations concernant l’immeuble sont consignées et actualisées de manière exhaustive.
Numérisation
La maquette numérique 3D de l’immeuble permet une visualisation des informations en temps réel.
Valorisation
Les immeubles bénéficiant du BIM sont mieux suivis, donc mieux entretenus et donc naturellement valorisés.
Le BIM : où comment entrer dans la gestion d’immeuble 5.0
Le Business Modeling Information ( BIM ) est une notion plurielle. C’est d’ailleurs ce qui peut compliquer sa définition et la compréhension de son utilité. On peut le définir comme suit :
- C’est un processus de structuration, de création, de production, d’échange, d’intégration, d’analyse, de gestion, de visualisation et d’exploitation des données relatives à une construction.
- C’est le modèle numérisé d’un ouvrage bâti comprenant toutes les informations techniques nécessaires à sa conception, sa construction, les opérations préalables à sa réception (intégration, essais, vérifications, certification), son entretien, ses réparations, d’éventuelles modifications ou agrandissements et sa déconstruction). Le fichier est non seulement un catalogue exhaustif comprenant une maquette 3D positionnant dans l’espace toute l’infrastructure et les objets qu’elle contient, mais aussi une description des relations entre ces objets et de leurs propriétés (Ex. : jonctions de murs, type d’ouverture ou de traversée d’un mur, tuyauterie, isolation, goulottes, etc.).
Le BIM a de multiples applications. Il facilite tout d’abord la conception d’un ouvrage puisqu’il vise à orienter la mise en œuvre vers certains procédés et à faciliter la communication, l’échange et la gestion de données autour du projet de construction. Il facilite également l’entretien de la construction, en permettant l’actualisation et l’accès facile à toutes les données nécessaires, ainsi que leur partage entre tous les intervenants concernés.
Chez Monsieur Syndic, nous considérons que le BIM intègre des méthodes et des process d’avenir qui sont en passe de révolutionner la gestion et l’entretien des immeubles et des constructions.
D’où vient le BIM ?
Le BIM s’inspire de méthodes industrielles basées sur le prototypage et l’échange d’information. Typiquement, le secteur aéronautique. Pour chaque avion construit, depuis ses prototypes jusqu’aux exemplaires livrés, toutes les informations relatives à la conception, la fabrication et la maintenance, sont actualisés, archivées et peuvent être partagés entre les ingénieurs, les équipes de maintenance, les autorités civiles. etc.
Mais, à la différence de l’industrie aéronautique, les acteurs du secteur du Bâtiment d’habitations collectives, effectuent très rarement des essais « grandeur nature » sur les constructions, sauf, en théorie, pour les lots techniques. Les tests du gros œuvre sont préférablement réalisées de manière virtuelles avec le concours de logiciels spécifiques. Beaucoup d’études et de calculs sont faits à partir d’une maquette numérique et des données techniques qu’elle contient : géographie, résistance des matériaux et des structures, performance énergétique, isolation phonique et thermique, infrastructures internes, vieillissement, coût global, performance énergétique, etc…
L’idée d’inscrire cette maquette de conception et d’étude dans toute la durée de vie de l’immeuble, grâce aux technologie numérique, était logique. Elle était en gestion dans les cabinets d’architecture et de conception dès la fin des années 90.
Pourquoi le BIM pour une copropriété
En y ajoutant l’ensemble des données techniques, économiques et humaines relative à sa maintenance, le BIM est allé bien au-delà de la phase de conception d’une construction. Il intègre désormais des process et des informations qui peuvent révolutionner la gestion et l’entretien d’un immeuble.
Imaginez une maquette numérique de votre copropriété dans la laquelle on trouverait une représentation 3D de votre immeuble. Tout à la fois « carte d’identité » et « dossier médical », on y trouverait exhaustivement toutes les données relatives, par exemple, aux conduites électriques, au réseau d’évacuation, au système de chauffage, à la toiture, aux télécommunication, etc.
Avec ce système, des opérations parfois longues ou délicates comme repérer une fuite d’eau, envisager la réparation d’une toiture ou la rénovation de gaines techniques seraient considérablement facilitées et optimisées. Les différents intervenants auraient à leur disposition toutes les indications nécessaires. Les consultations pour divers devis ou des contrats d’entretien seraient rationalisées. Les coûts seraient donc maîtrisés. Les modifications, ajouts ou réparations effectuées seraient consignées, archivées, et seraient ainsi facilement accessible dans le temps.
De fait, avec le BIM, c’est toute la copropriété qui serait mieux entretenue et donc mieux valorisée dans le temps. Les biens et patrimoine des copropriétaires seraient donc non seulement mieux préservés, mais ils gagneraient assurément en valeur vénale.
Le BIM et la législation
Le BIM commençant à se démocratiser pour « cartographier » dans les immeubles d’habitation, il pose désormais des questions juridiques nouvelles. Par exemple, qui peut se dire propriétaire du modèle ? Qui peut ou doit le signer ou signer un plan numérique ? Peut-il être disponible en open source ou relève-t-il de la propriété de la copropriété si celle-ci a mandaté un professionnel pour la « bimisation » de son patrimoine immobilier ?
Le format du BIM
Il existe actuellement deux types de formats de fichiers numériques : IFC et BCF. Explications…
Le format IFC (Industry Foundation Classes)
C’est un format de fichier normalisé orienté objet utilisé par les acteurs de la construction pour échanger et partager des informations entre logiciels.
Il s’agit d’un format libre et gratuit qui se veut être le garant d’un BIM ouvert. Il est prédéfini selon une norme internationale (STEP) ISO 10303-21) permettant une relative universalité. Il permet la mise en commun des données du cycle de vie complet d’un bâtiment. C’est-à-dire celles relevant de la conception, la documentation, la construction, les essais, l’exploitation, la gestion des installations, jusqu’à la démolition. Il permet aussi l’utilisation par des logiciels différentsd’une base de donnée unique contenant ces données. Depuis 2013, l’IFC est normé ISO 16739:2013, norme internationale enregistrée par l’Organisation internationale de normalisation, le premier producteur mondial de Normes internationales d’application volontaire. Le format IFC évolue très vite. La version en cours en 2019 est l’IFC4. Les IFC5 prenant en compte les ouvrages propres aux infrastructures (ponts, tunnels, rails, routes,…) sont en cours d’écriture et seront disponibles prochainement.
Le format BCF
Le format BCF a été introduit pour faciliter la communicationet les échanges sur la maquette numérique d’une construction. Auparavant, les utilisateurs devaient s’envoyer le modèle numérique au complet. Le destinataire devait alors comparer avec la version précédente afin de bien être sûr de voir tous les changements. Le format BCF n’est pas encore normalisé.
LE BIM : comment ?
Le BIM n’est pas le privilège des seules constructions récentes. Aujourd’hui, les techniques logicielles, et notamment la numérisation 3D, permettent de « bimer » n’importe quel immeuble. Certes, l’opération requiert l’intervention de professionnels qualifiés et représente un coût pour la copropriété. Mais si l’on inscrit une copropriété, ainsi que les biens immobiliers qu’elle abrite, dans le long terme, alors ce coût devient très relatif. Il ne représente plus une dépense mais un investissement pour assurer dans le futur la valorisation du patrimoine immobilier de la copropriété.
Pour accompagner ses clients dans la compréhension du BIM, et pour les aider à valoriser leurs copropriété, Monsieur Syndic ne travaille qu’avec des partenaires spécialisés et pluri-disciplinaires. Ces sociétés regroupent en leur sein des spécialistes dont l’addition des compétences permet de couvrir l’ensemble des besoins.
Leur intervention s’étend de l’audit technique ou énergétique classique jusqu’à la numérisation en 3D de l’ensemble de l’immeuble, en passant par la récupération, la synthèse et l’intégration dans le fichier digital de l’ensemble des données techniques. Certaines proposent même des applications numériques permettant de gérer, actualiser, archiver et accéder à ces données depuis un smartphone ou une tablette.
